Maklerprovisionen in Dubai - Was Investoren wissen müssen
Wer in Dubai in Immobilien investiert, profitiert von einem dynamischen Markt mit attraktiven Renditen, steuerlichen Vorteilen und einer wachsenden internationalen Nachfrage. Doch neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen auch weitere Kosten an, die oft übersehen werden – darunter die Maklerprovision.
Grundlagen zur Maklerprovision
Die Maklerprovision ist die Gebühr, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsdienstleistung erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kauf- oder Mietpreises berechnet und kann je nach Immobilientyp und Marktsegment variieren. Besonders für internationale Investoren ist es wichtig, die gängigen Provisionssätze zu kennen, um unerwartete Kosten zu vermeiden und fundierte Entscheidungen zu treffen.
Eine zentrale Frage ist, wer die Provision zahlt – Käufer, Verkäufer oder Mieter? Während es auf dem Sekundärmarkt üblich ist, dass der Käufer und der Verkäufer die Gebühr übernehmen, wird sie bei Off-Plan-Immobilien direkt vom Bauträger an den Makler gezahlt. Auch gesetzliche Vorgaben spielen eine Rolle: Obwohl das Dubai Land Department (DLD) und die Real Estate Regulatory Agency (RERA) klare Richtlinien für Immobilientransaktionen festlegen, gibt es keine festen gesetzlichen Vorgaben für Maklerprovisionen. Dennoch haben sich über die Jahre marktübliche Standards etabliert.
In diesem Artikel erfährst Du alles, was Du über Maklerprovisionen in Dubai wissen musst. Wir erklären, welche Kosten auf Dich zukommen, wie sich die Gebühren je nach Immobilientyp unterscheiden und worauf Du achten solltest, um Deine Investition optimal zu planen.
Wie Maklerprovisionen in Dubai funktionieren
Die Maklerprovision ist eine erfolgsabhängige Gebühr, die Immobilienmakler für die Vermittlung eines Kaufs, Verkaufs oder einer Vermietung erhalten. Sie wird in der Regel erst nach Abschluss der Transaktion fällig und basiert meist auf einem festen Prozentsatz des Immobilienwerts oder der Jahresmiete. In Dubai ist es üblich, dass die Provisionshöhe im Vorfeld schriftlich festgelegt wird, um Transparenz für alle Beteiligten zu gewährleisten.
Die genaue Höhe der Provision hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie, die Komplexität der Transaktion und die individuellen Vereinbarungen zwischen den Parteien. Während es für Wohnimmobilien auf dem Sekundärmarkt weitgehend standardisierte Sätze gibt, können die Provisionen für Gewerbeimmobilien oder Off-Plan-Projekte variieren.
Ein weiteres wichtiges Thema ist die Aufteilung der Provision zwischen Makler und Agentur. In Dubai arbeiten die meisten Makler für eine Immobilienagentur und erhalten einen Anteil der Provision als Vergütung. In der Regel liegt dieser Anteil bei etwa 50%, kann aber bei besonders erfolgreichen Maklern auf bis zu 70% steigen. Die restliche Provision verbleibt bei der Agentur, die unter anderem für Marketing, Büromiete, Personalkosten und administrative Unterstützung aufkommt.
Auch wenn es keine gesetzliche Vorschrift für die Provisionshöhe gibt, haben sich über die Jahre marktübliche Standards etabliert. Wer den Immobilienmarkt in Dubai erfolgreich navigieren möchte, sollte daher nicht nur die üblichen Sätze kennen, sondern auch verstehen, welche Faktoren die Höhe der Provision beeinflussen können.
Standard-Provisionssätze in Dubai
Die Höhe der Maklerprovision in Dubai hängt von der Art der Immobilie und der Transaktion ab. Während es keine gesetzlich vorgeschriebenen Sätze gibt, haben sich über die Jahre bestimmte Marktstandards etabliert. Im Allgemeinen liegt die Provision für Immobilienmakler zwischen 2% und 5% des Kaufpreises, während bei Mietverträgen meist eine Gebühr von 5% der Jahresmiete fällig wird.
Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie
Beim Kauf einer Immobilie auf dem Sekundärmarkt – also einer bereits existierenden Immobilie – beträgt die Maklerprovision in der Regel 4% des Kaufpreises, zuzüglich 5% Mehrwertsteuer. Diese Gebühr wird üblicherweise vom Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen bezahlt. In einigen Fällen kann die Provision verhandelbar sein, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder wenn eine langfristige Zusammenarbeit mit der Makleragentur geplant ist.
Anders sieht es beim Kauf einer Off-Plan-Immobilie aus. Hier wird die Maklerprovision direkt vom Bauträger übernommen. Viele Entwickler werben mit dem Slogan “keine Provision”, was bedeutet, dass der Käufer keine zusätzliche Gebühr für den Makler zahlen muss. Tatsächlich wird die Provision jedoch oft in den Immobilienpreis einkalkuliert. Je nach Bauträger liegt sie typischerweise zwischen 2% und 5% des Kaufpreises, in Einzelfällen sogar bis zu 8%.
Maklerprovision bei Mietverträgen
Wer eine Immobilie in Dubai mietet, muss ebenfalls mit einer Maklergebühr rechnen. Diese beträgt üblicherweise 5% der Jahresmiete, wobei einige Agenturen für Mietobjekte unter 100.000 AED eine feste Mindestgebühr von 5.000 AED erheben. Die Provision wird in der Regel vom Mieter bei Vertragsunterzeichnung gezahlt und deckt die Vermittlungsdienstleistung sowie administrative Aufgaben wie die Vertragsabwicklung und die Registrierung des Mietvertrags ab. Seriöse Maklerfirmen übernehmen auch gleich die Bewirtschaftung der Immobilie, so dass der Mieter stets eine Ansprechperson hat.
Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeimmobilien sind die Provisionssätze oft höher als bei Wohnimmobilien, da diese Transaktionen in der Regel komplexer sind. Die Provision für den Kauf von Büroflächen, Lagerhallen oder Einzelhandelsflächen beträgt meist 2% bis 4% des Kaufpreises. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien liegt die Provision oft bei 5% bis 10% der Jahresmiete, was deutlich über dem Satz für Wohnimmobilien liegt. Diese Gebühr wird üblicherweise vom Mieter getragen.
Die oben genannten Standardwerte bieten eine gute Orientierung, doch in der Praxis können Provisionssätze je nach Makler, Immobilie und Marktbedingungen variieren. Gerade für Investoren ist es daher ratsam, sich im Vorfeld über die anfallenden Kosten zu informieren und mögliche Verhandlungen mit dem Makler oder Bauträger in Betracht zu ziehen.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Die Verantwortung für die Zahlung der Maklerprovision in Dubai hängt von der Art der Immobilientransaktion ab. Während auf dem Sekundärmarkt meist der Käufer und der Verkäufer die Gebühr übernehmen, zahlt bei Off-Plan-Immobilien in der Regel der Bauträger die Provision. Bei Mietverträgen liegt die Verantwortung fast immer beim Mieter. Dennoch gibt es je nach Immobilie, Verhandlungsspielraum und Marktbedingungen Unterschiede.
Maklerprovision beim Kauf auf dem Sekundärmarkt
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist es üblich, dass der Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zahlen. Die gängigen Marktstandards sind:
- 2% des Kaufpreises auf Käufer- und 2% des Kaufpreises auf Verkäuferseite (zuzüglich 5% Mehrwertsteuer auf die Provision)
- Die Zahlung erfolgt bei Vertragsabschluss
- Je nach Marktsituation ist es insbesondere bei günstigen Immobilien üblich, dass die Verkaufsseite keine Bereitschaft zeigt, eine Verkaufsprovision zu zahlen.
Maklerprovision beim Kauf von Off-Plan-Immobilien
Bei Off-Plan-Immobilien fällt für den Käufer in der Regel keine direkte Maklerprovision an. Stattdessen zahlt der Bauträger die Provision direkt an die Makleragentur. Typische Provisionssätze für Makler bei Off-Plan-Verkäufen liegen zwischen 2% und 5% des Kaufpreises, in Einzelfällen bis zu 8%.
Allerdings ist zu beachten:
- Die Provision wird in den Immobilienpreis einkalkuliert, sodass der Käufer sie indirekt mitträgt
Besonders bei gefragten Projekten bieten Bauträger oft tiefere Provisionen an. - Je höher die Maklerprovision, desto weniger schnell wird der Verkauf des Projektes erwartet. Bauträger mit einem finanziell soliden Hintergrund vergeben in der Regel tiefere Maklergebühren als zum Beispiel neue Bauträger.
- Nevari Capital prüft jede Immobilie sorgfältig, bevor sie ins Portfolio aufgenommen wird. Provisionen ab 6% fungieren dabei bereits als Ausschlusskriterium: Solche Angebote werden gar nicht weiterverfolgt. In einem boomenden Markt stellt ein Bauträger, der solch hohe Provisionen anbietet, schlicht kein überzeugendes Investment dar.
Maklerprovision bei Mietverträgen
Mieter müssen bei der Anmietung einer Immobilie ebenfalls eine Maklerprovision zahlen. Die Standardregelungen sind:
- Wohnimmobilien: 5% der Jahresmiete, mindestens jedoch 5.000 AED für Objekte unter 100.000 AED Jahresmiete
- Gewerbeimmobilien: 5% bis 10% der Jahresmiete (stark abhängig vom Objekt, da teilweise höheren Komplexität und längeren Vermarktungszeiten)
Die Provision wird direkt bei Vertragsunterzeichnung fällig und deckt die Vermittlungsleistung des Maklers sowie administrative Aufgaben wie die Vertragsabwicklung und die Registrierung bei Ejari (Dubais offizielles Mietregistrierungssystem). Zudem übernehmen seriöse Maklerfirmen auch die Bewirtschaftung der Immobilie, so dass der Mieter stets eine Ansprechperson hat.
Verhandlungsmöglichkeiten bei der Maklerprovision
Obwohl die Maklerprovision in Dubai grösstenteils marktüblichen Standards folgt, gibt es im Sekundärmarkt in bestimmten Fällen Spielraum für Verhandlungen:
- Hochpreisige Immobilien: Makler sind eher bereit, die Provision zu senken, wenn es um grosse Deals geht
- Mehrere Käufe: Investoren, die mehrere Immobilien erwerben, können mit niedrigeren Provisionssätzen rechnen
- Marktlage: In einem Käufermarkt mit hoher Verfügbarkeit können Makler ihre Gebühren flexibler gestalten
Es lohnt sich also, das Gespräch mit dem Makler zu suchen und nach individuellen Konditionen zu fragen. Allerdings gilt auch: Ein erfahrener Makler mit fundierter Marktkenntnis und starken Netzwerken kann den Kaufprozess erheblich erleichtern – und ist seinen Preis wert.
Faktoren, die die Provisionssätze beeinflussen
Die Höhe der Maklerprovision in Dubai ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern richtet sich nach marktüblichen Standards und individuellen Vereinbarungen. Dennoch gibt es mehrere Faktoren, die bestimmen, wie hoch die Gebühr in einer bestimmten Transaktion ausfällt.
1. Art und Wert der Immobilie
- Wohnimmobilien: Standardmässig beträgt die Provision 4% des Kaufpreises auf dem Sekundärmarkt und 5% der Jahresmiete bei Vermietungen. Bei Off-Plan Immobilien trägt der Bauträger die Provision.
- Gewerbeimmobilien: Aufgrund des höheren Aufwandes liegen die Provisionssätze hier meist zwischen 2% und 4% beim Kauf und 5% – 10% der Jahresmiete bei Vermietungen.
- Luxusimmobilien: Hochpreisige Objekte oder schwer vermarktbare Immobilien können höhere Provisionssätze haben, insbesondere wenn der Makler individuelle Marketingstrategien einsetzt.
2. Marktbedingungen
- Verkäufermarkt: Wenn die Nachfrage hoch ist, halten Makler an den üblichen Provisionssätzen fest oder erhöhen sie sogar.
- Käufermarkt: Bei hoher Immobilien Verfügbarkeit sind Makler eher bereit, ihre Gebühr zu reduzieren, um Käufer zu gewinnen.
3. Off-Plan vs. Sekundärmarkt
- Off-Plan-Immobilien: Hier zahlt der Bauträger die Provision, die je nach Projekt und Verkaufsstrategie zwischen 2% und 5%, teilweise bis zu 8% liegt.
- Sekundärmarkt: Der Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel je 2% des Kaufpreises, was branchenüblich ist.
4. Makleragentur und individuelle Vereinbarungen
- Grosse Agenturen vs. unabhängige Makler: Grosse Immobilienagenturen haben oft feste Provisionssätze, während unabhängige Makler manchmal flexibler sind.
- Exklusive Vermittlungsverträge: Manche Verkäufer vereinbaren exklusive Verträge mit Maklern, die dann die gesamte Vermarktung übernehmen – hier kann die Provision variieren.
Je nach Situation kann es sinnvoll sein, über die Provision zu verhandeln. Besonders bei hochpreisigen Immobilien oder bei mehreren Käufen innerhalb einer kurzen Zeitspanne sind Makler eher bereit, ihre Gebühren anzupassen.
Rechtliche und vertragliche Aspekte der Maklerprovision in Dubai
Auch wenn die Maklerprovision in Dubai nicht gesetzlich festgelegt ist, gibt es klare regulatorische Rahmenbedingungen, die den Immobiliensektor steuern. Die Real Estate Regulatory Agency (RERA), die dem Dubai Land Department (DLD) unterstellt ist, sorgt für Transparenz und Fairness bei Immobilientransaktionen und reguliert die Tätigkeit von Maklern und Agenturen.
Regulierung durch RERA und DLD
Alle Makler in Dubai müssen eine Lizenz von RERA besitzen, um Immobilien vermitteln zu dürfen. Diese Lizenz wird durch eine spezielle Schulung und eine Prüfung erworben, sodass nur qualifizierte Makler auf dem Markt tätig sind. Auch wenn RERA keine festen Provisionssätze vorschreibt, sorgt die Behörde dafür, dass Maklerprovisionen vertraglich klar definiert und vorab mit dem Kunden vereinbart werden.
Das Dubai Land Department (DLD) spielt eine zentrale Rolle bei der Überwachung von Immobilientransaktionen. Es registriert Eigentumsübertragungen, stellt Eigentumsurkunden aus und reguliert behördliche Gebühren – darunter die 4% DLD-Registrierungsgebühr, die Käufer beim Erwerb einer Immobilie zahlen müssen. Die Maklerprovision gehört jedoch nicht zu diesen behördlichen Abgaben und wird individuell zwischen den Parteien ausgehandelt.
Maklerverträge und Provisionsvereinbarungen
Die Zusammenarbeit mit einem Makler erfolgt in der Regel auf Basis eines schriftlichen Vertrags. Dabei gibt es zwei Hauptarten von Vereinbarungen:
- Exklusivvertrag: Der Makler erhält das alleinige Recht, eine Immobilie zu verkaufen. In diesem Fall könnte die Provision höher ausfallen, da der Makler mehr Zeit und Budget für Marketingmassnahmen verwendet.
- Nicht-exklusiver Vertrag: Mehrere Makler können gleichzeitig versuchen, die Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Gemäss DLD können maximal 3 Makleragenturen dafür beauftragt werden. Hier ist die Maklerprovision meist standardisiert, um den Wettbewerb zwischen den Agenturen fair zu halten.
Für Käufer und Verkäufer ist es wichtig, die Provisionsvereinbarung genau zu prüfen, bevor sie einen Makler beauftragen. In Dubai wird ein standardisierter Vertrag vom DLD verwendet und beinhaltet:
- Die Höhe der Provision und die Zahlungsbedingungen
- Wer die Gebühr zahlt (Käufer, Verkäufer, Mieter oder Bauträger)
- Wann die Provision fällig wird (z. B. nach Vertragsunterzeichnung oder Eigentumsübertragung)
- Welche Dienstleistungen der Makler für die Provision erbringt
Mehrwertsteuer auf Maklerprovisionen
Ein wichtiger Punkt, den viele Investoren übersehen, ist die Mehrwertsteuer (VAT) von 5% auf Maklerprovisionen. Diese Steuer wurde 2018 in den VAE eingeführt und muss zusätzlich zur vereinbarten Provision entrichtet werden. Wenn eine Maklerprovision also 2% des Kaufpreises beträgt, muss der Käufer zusätzlich 5% Mehrwertsteuer auf diesen Betrag zahlen.
Was passiert, wenn es zu Streitigkeiten kommt?
Sollte es zu einem Konflikt zwischen Käufer, Verkäufer oder Makler kommen – etwa wegen einer unklaren Provisionsvereinbarung oder Nichterfüllung von Dienstleistungen -, kann der Fall bei RERA oder dem DLD eingereicht werden. Diese Behörden bieten offizielle Streitbeilegungsverfahren an, um eine faire Lösung für alle Beteiligten zu finden.
Da die Immobilienbranche in Dubai stark reguliert ist, geniessen Käufer und Investoren einen hohen Grad an Rechtssicherheit, sofern sie mit lizenzierten Maklern zusammenarbeiten und schriftliche Vereinbarungen abschliessen.
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Fazit: Maklerprovisionen in Dubai - ein relevanter Faktor für Investoren
Wer in Dubai in Immobilien investiert, sollte die Maklerprovision als festen Bestandteil der Gesamtkosten einplanen. Während auf dem Sekundärmarkt meist der Käufer und der Verkäufer die Gebühr zahlen, übernimmt bei Off-Plan-Immobilien in der Regel der Bauträger die Provision. Auch bei Mietverträgen sind Maklergebühren üblich, wobei sie fast immer vom Mieter getragen werden.
Obwohl die Provisionssätze in Dubai nicht gesetzlich festgelegt sind, haben sich über die Jahre marktübliche Standards etabliert. In den meisten Fällen beträgt die Maklergebühr 4% des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien (hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt) und 5% der Jahresmiete bei Wohnmietverträgen. Gewerbeimmobilien und Off-Plan-Projekte weisen hingegen grössere Schwankungen auf. Die genaue Höhe der Provision hängt von Immobilientyp, Lage, Marktbedingungen und individuellen Verhandlungen ab.
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FAQs: Häufig gestellte Fragen zu Maklerprovisionen in Dubai
Auf dem Sekundärmarkt beträgt die Maklerprovision in der Regel 4% des Kaufpreises zuzüglich 5% Mehrwertsteuer auf die Provision. Die Provision wird üblicherweise vom Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen bezahlt. Bei Off-Plan-Immobilien zahlt hingegen meist der Bauträger die Provision, sodass für den Käufer und Verkäufer keine zusätzlichen Maklergebühren anfallen.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen üblicherweise beide Parteien – der Käufer und der Verkäufer – die Maklerprovision. Bei Off-Plan-Immobilien wird die Provision vom Bauträger übernommen.
Nein, die Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt. Allerdings gibt es marktübliche Standards, an die sich die meisten Makleragenturen halten. Bei Käufen von Bestandsimmobilien beträgt die Gebühr meist 4% des Kaufpreises (zu je 50% von Verkäufer und Käufer getragen), bei Mietverträgen 5% der Jahresmiete. Bei Off-Plan-Immobilien wird die Provision vom Bauträger übernommen. Gewerbeimmobilien können höhere oder verhandelbare Sätze aufweisen.
Ja, Mieter zahlen in der Regel eine Maklerprovision in Höhe von 5% der Jahresmiete, mindestens jedoch 5.000 AED für Mietpreise unter 100.000 AED. Bei Gewerbeimmobilien kann die Maklerprovision bis zu 10% der Jahresmiete betragen.
In manchen Fällen ja. Besonders bei hochpreisigen Immobilien, mehreren Käufen oder langfristigen Investitionsplänen sind Makler eher bereit, über ihre Gebühr zu verhandeln. Auch in einem Käufermarkt mit hohem Angebot kann es möglich sein, niedrigere Provisionen auszuhandeln.
Ja, in Dubai fällt auf Maklerprovisionen eine Mehrwertsteuer (VAT) von 5% an. Diese Steuer wird zusätzlich zur vereinbarten Provision erhoben und sollte bei der Kalkulation der Gesamtkosten berücksichtigt werden.
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